OBTENIR LE RENOUVELLEMENT DE VOTRE BAIL COMMERCIAL A PARIS :
PRINCIPE :
Le renouvellement de votre bail commercial, à l’issue des 9 années, n’est pas automatique !.
Si le locataire ou le bailleur ne se manifestent pas, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée, ce qui signifie que chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’au moins six mois.
Si la durée du bail initial excède 12 ans : le locataire ne pourra plus bénéficier des règles du « plafonnement »du loyer.
Le Preneur a donc tout intérêt à l’issue de 9 ans de son bail, à obtenir le renouvellement rapide de son bail.
Comment doit-il procéder ?
Première hypothèse :
Le Locataire a reçu un congé avec offre de renouvellement :
Il est vivement conseillé au locataire de répondre à son bailleur en lui indiquant par lettre recommandée avec accusé de réception qu’il accepte le principe du renouvellement, même s’il n’est pas d’accord avec le montant du loyer proposé par le bailleur au titre dudit renouvellement.
Dans cette hypothèse : le locataire peut tenter de négocier à l’amiable le montant du loyer avec son bailleur. Après négociations et accord du bailleur et du preneur : un renouvellement de bail est conclu aux conditions arrêtées de part et d’autre.
Si le preneur et le bailleur n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le montant du bail renouvelé : dans cette hypothèse, le preneur ou le bailleur peuvent saisir la commission de conciliation des baux commerciaux ou demander au juge des loyers près le Tribunal de Grande Instance compétent, la fixation judiciaire du loyer.
Les parties ont deux ans pour saisir le juge des loyers à défaut de saisine, le montant du bail renouvelé est en prenant pour référence le montant de l’ancien loyer.
Sur le plan pratique, et si vous êtes locataire vous avez donc tout intérêt à laisser au bailleur l’initiative de saisir le Juge des loyers.
2ème hypothèse :
Le locataire n’a pas reçu de congé :
Lorsque le bailleur ne s’est pas manifesté dans l’intention ou non de renouveler le bail, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail a tout intérêt à en faire la demande auprès de son bailleur, dans les six mois qui précèdent l’échéance du bail, ou, à tout moment au cours de la reconduction tacite (article L 145-10 du code de commerce).
Dans ces conditions, le preneur fera dresser par un Huissier de Juste un acte de « demande de renouvellement » de bail commercial. (ledit acte devant revêtir un certain nombre de mentions obligatoires).
Dans cette hypothèse le bailleur disposera de TROIS mois pour réagir c'est-à-dire :
- Soit accepter le renouvellement (avec ou sans augmentation de loyer et dans cette dernière hypothèse nous nous retrouvons dans la situation décrite ci-dessus)
- Soit refuser le renouvellement, mais dans ces conditions, le bailleur devra offrir à son locataire de lui verser une indemnité d’éviction. Ce refus devra impérativement être motivé et devra être signifié au preneur par acte d’huissier, et indiqué au preneur qui entend soit contester le refus de renouvellement, soit demander le règlement d’une indemnité d’éviction et qu’il doit, à peine de forclusion, saisir le Tribunal compétent avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus.
- Soit garder le silence auquel cas le principe du renouvellement est réputé acquis (aux anciennes conditions du bail).
Attention : l’article L 145-17 du Code de commerce stipule que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au versement d’aucune indemnité d’éviction, notamment :
- S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur,
- En cas de reprise pour démolir l’immeuble devenu insalubre ou vétuste,
- En cas de reprise pour construire ou reconstruire l’immeuble existant.
